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叶檀财经所言属实否?

叶檀财经所言属实否?

可怕!广佛肇一体化热火朝天 这座城市却进入寒冬!透支过度有点虚!2019年05月15日 08:33
来源:叶檀财经
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vincent van gogh,two peasant women digging in a snow-covered field at sunset
文/顾天杰
广佛肇一体化,原本应该受益最大的城市,房价却坠入寒冬。
在讲珠三角这座坠入寒冬的城市之前,我们先看看最受关注的苏州是怎么样的,体会房地产的极地体验。
与一位苏州当地檀香聊天,据说目前苏州楼市画风是这样的:
苏州园区:怎么样,限价限售我照样涨!
苏州姑苏区:不限价,我也很平稳,不大涨不大跌,羡慕去吧!
苏州园区:我......告辞!
5月11日,苏州发布调控新政,重点是园区和新区部分板块,取得预售证的新房,取得产证满3年后才能交易,园区二手房取得产证满5年才能交易。
终于,苏州开启史上最严限售。从酷暑到极寒有多久?一天。
五一节前,澎湃报道苏州限购政策在路上,一两年前在苏州布局的资金,已经借机套现离场了。
苏州园区、新区限售政策,压缩了一二手房流动性,短期炒房客在三五年内无法套现。园区存量房价格被抬高,部分刚需将转向其他区域。
苏州是长三角代表城市之一,距离苏州1500公里以外,有另一个大湾区明星卫星城肇庆,房价跌入谷底。
同样是卫星城,一个升入天堂,一个坠入冰窟。现在,两个一起入水。
珠三角这座后花园城市 现在为什么备受冷落?
4月25日,易居研究院发布2019一季度《中国百城房价报告》。对100个城市进行五级价格划分,包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价。
大于2万元/平米,属于高房价,在1.2万到1.4万/平米之间,为中等房价,低于8千,为超低房价。
易居还做了一个划分。
这100座城市,从2019年以来,新建商品住宅成交均价同比涨幅到底是高还是低,综合房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等,合理区间定为0到10%,依次排列为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。
结果如何呢?
今年一季度,100个城市有23个进入房价过热区间,中山涨幅最大,为61%。有5个城市进入过冷区间,包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。
肇庆曾经是热门卫星城,我去过,山青水秀的,人不多,有座山像睡卧的美女,挺适合当广州后花园的。
可是,人算不如天算。肇庆经历2017年快速补涨,2018年回归理性,2019年整体市场下行。
尽管,肇庆是大湾区唯一不限购的城市,但你不设防,并不代表受欢迎。刚需逐渐被消化,各大板块楼盘降价跑量,成交价格相差极大,整体市场开始下行。
撑不住,开发商降价大甩卖!
经济下滑,房地产销售压力越来越大。
据中原地产数据,2018年,肇庆商品房成交面积752万平米,同比增加26%,成交均价7091元/平米,同比上升16%,成交金额为533亿,同比上升54%。
尽管楼市成交面积、成交均价和成交金额都创下历史新高,但住宅市场已经在放缓,截止2018年底,肇庆商品住宅库存去化周期12个月。
跟苏州不一样,肇庆购房门槛不高。
作为大湾区少有的不限购城市,肇庆首套首付只需30%,房贷利率上浮20%。外地户籍二套首付40%,利率上浮30%到40%。部分项目还有无息分期,首付最低1成,剩余开发商垫资,购房者1年内分两次交清。
肇庆根本没有到动手降温的程度。
之前三年,肇庆棚改主要集中在鼎湖区,补偿标准为装修房5800元/平米,毛坯房4000元/平米。未来棚改集中在高要区,板块内有大量城中村、工业用地。棚改进度缓慢。
肇庆曾经为什么这么热?
2017年,肇庆市场起飞,广州330新政后,房产需求外溢,一年内肇庆房价翻倍。
2018下半年,市场转冷,买家观望,2018年8月后,开发商下调售价,幅度10%到20%不等,鼎湖区跌幅最大。2019年后,新开楼盘房价基本回调到九三折。
进入2019年,平均去化率降低到30%。
中介日子难过,根据当地中介说法,项目销售佣金普遍在1.6%到2%,市场大幅降温。
广佛肇一体化 广州佛山秀肌肉 肇庆抖抖缩缩
2017和2018年,肇庆大受市场欢迎,当时主打两大卖点。
一是高铁接轨广州、佛山,广佛肇交通一体化。
二是产业分工合作,广州主打服务和高新技术产业,佛山、肇庆定位于先进制造业,配合广州,最大程度发挥规模经济效应。
离核心城市越远,吸力越差,这是级差地租。
广佛肇三个城市里,离核心城广州越远,产业层级就越低,佛山那些牛得不得了的镇子除外。
广州商务机构、服务类产业,比如会计、法律等行业,持续向市中心聚集。制造业、物流、大学新校区向周边城市转移,带动周边大型商超和服务业。现在,临广片区非常热,大家挥汗提前布局。
根据统计公报,2017年,广州第三产业占比为71.75%,佛山、肇庆以第二产业为主。
广州未来主攻方向是信息技术、人工智能、新能源和生物科技、新材料,总而言之,挺高大上的。佛山、肇庆承接广州外溢部分,进行产业分工、转化。
肇庆需要看两个大哥的眼色行事,从2013到2017年,肇庆累计承接产业项目412个,大部分来自于广州、佛山。肇庆强调的是,自己美,确实美,但想买后花园的人已经买了,现在要看肇庆经济发展怎么样了。
广佛肇产业一体化刚刚开始,房价已经不低了。
肇庆内部经济发展非常不平衡。
肇庆下辖端州区、鼎湖区、高要区和四会市,以及广宁县、怀集县、封开县和德庆县。从城市规划来看,以西江为分界线,划分出东西两个城区。端州区商业配套成熟,高要区规划落地速度慢,肇庆大湾区政策落地速度,比预期要慢很多。
卫星城市有宿命,美的时候,大哥会过来,有点事儿的时候,就备受冷落,人口往周边核心城市涌。
肇庆人口流出,截止2018年底,当地常住人口415.17万人,同比增加3.63万人。人口向广州、佛山、珠海等城市转移,2018和2017年,肇庆常住人口增速分别只有0.88%和0.74%。
房价 政策 产业三重洼地 为什么就是涨不了?
肇庆被大湾区遗忘,肇庆内部不同板块,房价差异很大。
端州区作为主城区,新房价格在1到1.2万元/平米。端州东作为新市中心,政府发展中心,商业配套和优质教育资源齐全,是房价高地,新房均价在1.2万元/平米以上。
鼎湖区玩了一把概念。
此前,计划将新政府职能设施移动到鼎湖区,当地地价借东风节节攀升,目前一手房均价在8000元/平米。
可是,政府驻地不会搬过去,鼎湖存量房多、价格高,前期趁利好过度开发,鼎湖部分存量项目有价无市。
高要区很平稳,一手房价格在7000元/平米左右,高要区存在大量未开发的生地,地价在三个区中最低,经济也不如端州和鼎湖区。
因为于区域经济发展不平衡,肇庆内部有个鄙视链,一江相隔的端州、高要片区就有购房鄙视链,发达经济区的客户不会去滞后板块买房,瞧不上。
肇庆本地客户喜欢100平米以上的四室一厅或者两厅,小户型需求不大,本地人了解本地需求,知道哪些楼盘性价比高,高价盘不容易去化。
肇庆未来楼市压力,主要来自三个方面:
一是供求关系失衡,近三年大量供地,单宗地块体量经常突破百亩,甚至出现800亩超级大盘。
二是竞争激烈。广州、佛山的外溢购买力,在中途可能被三水区、肇庆大旺高新区拦截,处于西面的肇庆并不占优势。
三是本地需求饱和,改善需求断层,当地经济以旅游为主,能够吸引大量劳动力的工业、企业并不多,后续需要继续大量承接广佛产业链。
肇庆不会出现苏州买房的悲催情况:
一位在苏州园区工作了10的工程师小王,看着6万/平米的房子,咬咬牙,迫不得已,把新房买在了30分钟高铁外的上海郊区,因为上海郊区更便宜......
肇庆成了大湾区的悲催城市,房价、产业、政策三重洼地,资金却没有大量进入。尴尬!
360截图-2529171.jpg
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肇庆城建摊子铺的太大,贷款很多,还款压力太大,不得不疯狂卖地,卖地的钱又没用到提升人口吸引力的地方。
本帖最后由 oppo 于 2019-5-16 11:11 编辑

在作者曾经到过肇庆,对肇庆的潜意识误解读,也证实了一点,肇庆的旅游资源,确实会让见过的人留下深刻印象,甚至带来作者一样的错觉-肇庆应是个旅游大市。数据说话,在外人眼中的省内第一旅游资源市,在全省近1.4万亿旅游收入中,仅占区区3百多亿,占比远不如工业在省工业所占份额,在外人眼中省第一旅游资源强市的旅游收入,甚至还不如梅州、惠州、韶关、江门、汕头、湛江,与外相比,例如同是地级市的绍兴、无锡(还未开拓动用硕大的太湖旅游宝库),旅游收入相差几近十倍八倍,如果以作者心目中的肇庆正以旅游为主要经济支撑,那可怜的几百亿连下饭都不够。肇庆压根就没把旅游产业放心上好好搞过,一直作为副业小打小闹(仿佛跨届投资后届吃果起效慢的心态),根本没有翻几翻、甚至对标江浙地级市的魄力大志,对自己都看不起、看不上眼、看不到大钱所在,要说全省城市(包括广深港)一致公认服肇庆的是什么?那一定是毫不含糊、无法作假的旅游资源!
当初老老实实搞好城东新区,搞好一江两岸不就好了吗?搞什么鼎湖新区
一个城市要发展,基础建设不搞好,怎么发展?基础建设不搞好,怎么聚人气?基础建设不完善,谁会来投资?肇庆能有今天的大发展,来之不易!千万不要被一篇谬论而影响大家向上的积极性。
房价低就成了大湾区的悲催城市??作者的脑子逻辑有问题吧?环境保护好,空气、水、食物不受污染,人民安居乐业、丰衣足食、治安良好,就是一个好地方!谁告诉你房价可以衡量一个地方的“悲催”指数?
这些所谓的砖家嘛……都是为了屁股下的位置讲话而已……
乡下仔一个!
很仔细地看完了这篇文章。。。不吹不黑。。。过于真实了,某些人不喜欢看到的。。。特别是卫星城这个词语。。。简直把新区打死了。。。虽然确实如此。


而且每一个城市的发展都是在周边曼延出去的,因为这样才最可靠,所以,放弃一河两岸的后果已经慢慢凸显出来了。。。


看戏吧。。。希望楼上各位你们还撑得下去。。。。
再见亦是永恒
我觉得建立行政服务中心就特别好,办事集中方便快捷。基础建设和公共服务提升上去才是正经。有时候很多不专业的行为就是经济不发达的表现。要是每个人觉得在这个城市生活很方便,公平,才是真的好!
祝愿肇庆越来越好!
将发展新区的钱,用来发展一河两岸,不至于今天的尴尬局面
论承受多么巨大的打击、多么绝望的境遇。都不可放弃信念、放弃希望。
我觉得建立行政服务中心就特别好,办事集中方便快捷。基础建设和公共服务提升上去才是正经。有时候很多不专业的行为就是经济不发达的表现。要是每个人觉得在这个城市生活很方便,公平,才是真的好!
单车子 发表于 2019-5-16 10:02
这也能吹,人家高明区15年前就有了行政服务中心了!!!
本帖最后由 HELLOTAN 于 2019-5-16 10:52 编辑
很仔细地看完了这篇文章。。。不吹不黑。。。过于真实了,某些人不喜欢看到的。。。特别是卫星城这个词语。。。简直把新区打死了。。。虽然确实如此。


而且每一个城市的发展都是在周边曼延出去的,因为 ...
天狼星矢 发表于 2019-5-16 09:56
有些人无法接受这个残酷的现实,就用啊Q的胜利法说 作者水平也不咋样,,,,但问题是人家至少把大部分真实的东西说清楚啦!!!宁愿做啊Q也不愿接受现实!!!
将发展新区的钱,用来发展一河两岸,不至于今天的尴尬局面
信者得爱 发表于 2019-5-16 10:35
你是对的!如果把新区的资源全部投入到发展一河两岸,。即使是把棚改的主力放到南岸,今天至少给你一个暂新的南岸啊!!!!肇庆估计不会是今天的局面,这一切都是他们自找的!!!
将发展新区的钱,用来发展一河两岸,不至于今天的尴尬局面
信者得爱 发表于 2019-5-16 10:35
现在看着南岸,真的很尴尬,自古发展都是一河两岸的,去过广州、武汉,一河两岸完全没有问题。。。城市发展就要有城市发展的模样
再见亦是永恒
小心人家叶檀告你!!
“计划将新政府职能设施移动到鼎湖区,当地地价借东风节节攀升,目前一手房均价在8000元/平米。
可是,政府驻地不会搬过去,鼎湖存量房多、价格高,前期趁利好过度开发,鼎湖部分存量项目有价无市。”


那是我大肇庆的新区,不是鼎湖区。
本帖最后由 天下第一等 于 2019-5-16 11:40 编辑

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2019-5-16 11:22

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肇庆几时有一间像美的,格力,等等牛逼的企业,就有机会!任何一个城市发展,都不是靠大量借钱搞基建发展起来的!一个城市真真正正发展壮大,靠企业发展壮大,吸入大量的务工人员!还记得80年代,高禄水泥厂,在当时产生集聚效应,整厂辉煌时高达1000多人,高要其他镇的人员都来务工!如果在今天,在肇庆有多几间高新技术的大型企业,能够容纳几万人的,还愁发展不起来?
肇庆几时有一间像美的,格力,等等牛逼的企业,就有机会!任何一个城市发展,都不是靠大量借钱搞基建发展起来的!一个城市真真正正发展壮大,靠企业发展壮大,吸入大量的务工人员!还记得80年代,高禄水泥厂,在当时 ...
super_kangkang 发表于 2019-5-16 11:42
自从肇庆建成世界上最大的陶瓷生产基地以后,这些想法应该都没有的了。
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