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新东选房之个人愚见(长文慎入)

新东选房之个人愚见(长文慎入)

本帖最后由 oppo 于 2019-3-10 12:46 编辑

以下点评不代表任何一方,仅出于个人点评房产的兴趣,不存在任何个人利益,本帖暂不做房价讨论。为避免引起所处楼盘网友的冲突,减分项的楼盘名不直写,不喜或有利益冲突者勿喷。

   按照选房的先后关注因素,照例,优先是李超人的格言,地段放在首位,东区里的地段孰优孰劣,要看动态的发展,以下先将所谓的新东区做一个圈定,西起星湖湾、南至交警支队、东南至江滨堤、东北至大冲、西北至北岭星湖名郡,按当前的暂时划分,是一主一次,主域在星湖湾恒裕海湾信安路两侧端州路左侧东岗路以南肇庆大道右这个圈内;次域在这个主域周边环绕。


   以下根据地段、小区环境、配套、人文、户型、设计、等因素,进行加减分计算,信息来自实地观察与咨询、卫星地图、详细规划、网络信息收集等途径,肯定有偏差,个人愚见,预着冲击面较大,千万别较真,敬请见谅。


一、地段加分项1,能与星湖、公园等稀缺宜居资源亲近互动(可5分钟内步行而至),包括楼盘,星湖湾、恒裕海湾、嘉湖新都市、安逸居庭、星湖尚景园、新元花园、中央艺墅、锦绣莱茵、恒裕城、海逸半岛、天骄御景、一品湖山、幸福湖畔、盛景豪庭;


二、地段加分项2,有丰富的配套,品质优良的幼儿园中小学在区位内,对于教育资源的配套(尤其是就近入学的小学),我个人是这样的认为,侧重看生源,而非师资,因为优质师资均衡化的流动趋势,让奥维斯新华校区、一小幸福校区等未来随时有超越一小、十六小、奥维斯本部的可能,而且各校区及片区划分甚至政策会动态做出合并、分拆、调整;幼儿园,基本不是问题,新东各大型楼盘都配有不错的幼儿园了,也就几分钟的步行路程;义务教育初中(不受地段划分限制的肇中一中除外),这个一直是新东的短板,仅有颂德中学与端中及田家炳初中相当,次于城西的五中。因此,目前暂时生源与师资优良的奥维斯实验本部小学的楼盘加分,嘉湖新都市各期、星湖尚景园、加州阳光、天籁之星、安逸居庭、港湾名居。


三、地段加分项3,医疗,肇庆有个特征,市中心随着“一静一动”走,一静即不可迁移的七星岩,一动则是“一院+肇中孖宝”,以前的市中心是旧一院+旧肇中的城中路、以及牌坊前的天宁北路,现在七星岩的中心转移到东门悠闲广场一带趋势已成,而新一院与新肇中这对最佳邻居拍档,不约而同移居新东,注定了新市中心的落点。近而不见--是恰到好处享受顶级医疗配套的最佳区位,因此在这个加分项上,泰湖新城、幸福湖畔、嘉湖君悦、豪布斯卡轻松拿分,幸福湖畔和泰湖新城更地处一院+肇中这对市中心孖宝之间,享受它们高素质邻居之妙。


四、地段加分项4,商业和生活配套,遵循原则,市场和日用便利店5-10分钟步行距离内,不宜太贴近,也不宜太远;大型商业娱乐综合体(敏捷城商业综合体、恒裕城商业体、益华国际商业体、星湖国际广场),在1-1.5公里范围内,也不宜太贴近或太远;加分楼盘海逸半岛、盛景豪庭、中原名都、华英新城、尚东康城、幸福湖畔、泰湖新城、嘉湖君悦、豪布斯卡、锦绣莱茵、新元花园、中央艺墅、港湾名家、嘉湖新都市各期、天籁之星、星湖尚景园、加州阳光、安逸居庭、星湖湾、鸿景悦园、鸿景观园、月圆花园北苑。


五、地段加分项5,人文,所谓千金难买好邻居,如果整个小区低素质的占比大,或者上车房、出租房、公寓占主导,物以累赘,与这些复杂的、流动性大的、素质参差的人群同处一个小区,大家懂后果的,因此,应该选择大户型占主导、周边有高素质的稳定就业单位的楼盘,例如有一院医生职工、肇中教师职工、肇庆学院教师职工、工贸学校教师职工、技师学院教师职工、工商职业学院教师职工、财税/法院/电力/水务/卫健/规划资源/环保/应急/消防/人社/旅游/公安交警/银行等稳定的行政事业单位工作与居住需求支撑,靠近这些就业单位、拆迁回迁户少、大户型占比大的泰湖新城、幸福湖畔(含臻汇园)、光大天骄御景、林隐天下、华英城、嘉湖新都市各期、星湖尚景园、恒裕海湾、星湖湾、星湖名郡加分,尤其这些楼盘的楼x区,这些精英跟穷人或低素质人群活法是不太一样的。


六、小区环境、设计与户型加分项,若论小区环境、设计与户型,居住舒适性,端州区我首推锦绣山河和星湖名郡,前提是外地人,可惜本地居民亲湖不亲山与河,正如某位业内人士所说,把锦绣山河搬到其他城市,价格至少可以在当地翻几翻,的确,它俩的居住密度、设计、景观视野、天然资源环境、户型,放到省内都是有数的,这两个被委曲了楼盘就不多讲了。
首先说说新东居住密度的加分楼盘,楼距比不错的(不分先后),有光大天骄御景、恒裕城、盛景豪庭、臻汇园、幸福湖畔、泰湖新城、东盛名苑、锦绣莱茵、中源名都、中原名苑、鸿景悦园、星湖湾,呈两头差中间好的现象,即早期的和最新的楼距比较差(早期的小高层普遍只有20米左右楼距,最新的普遍30+层高,出于成本考虑楼距和次新盘的20+层却差不多),次新的楼盘相对更佳。


七、设计加分项,这个比较综合且主观,包括外观、楼栋坐向分布、通风采光、车位比及人车人流等。
外观,整个肇庆都不注重住宅的外观,像顺宝天誉这种稍稍有点档次的外观太少,更普及的是泥土色、毛坯色、屎褐色、砖红色,土爆了;

楼栋设计,包围式设计,尤其外高内低的合院封闭小区,感觉会很沉重压抑,给人大四合院、难以透气的感觉,属于减分项;排楼式设计,楼距小于40米的20+排楼,屏风效应明显,尤其中低层住户压抑感更强(即便是南北通,也仅有高的那些楼层能享受红利),也属于减分项;



八、小区周边环境,首先说说不可逆转的减分项:直面走重型车的快速路、高架桥、铁路轨道,基本不宜居,随着经济的发展,只会越来越嘈震,隔音玻璃+新风系统、隔音屏等等都是收效有限的,肇庆大道两侧、大冲立交的楼盘大减分,未来这些道路两侧的纯刚需户换房率高,住在他们傍边,长久听着频繁换房重新装修噪声也是件折腾的事;


九、不可逆转的减分项之商住一体,尤其餐饮、娱乐、市场、公寓与住宅混杂的楼盘,新东有7个这样的盘,宜居性减分。


十、可逆转的减分项:黑臭河涌,羚山涌这条被巡视组点名的臭涌,一直影响着新东区沿涌的6个楼盘宜居性,所幸的是,生态环保和绿水是未来最关注的政治要任,闻说新东区尤其臭名昭著的羚山涌生态净化治理及雨污分流改造工程提上建设规划日程,这个减分项,不排除到时会逆转成生态景观政绩的门面加分项;


十一、可逆转的厂区减分项,目前新东区的所有厂区,都是未来零工业新东区的利好,是未来改造为新经济产业区、楼盘、民生配套、市政配套的存量地,目前减分项的傍边楼盘将逆转为加分项;


十二、周边新地块的影响,未来新东区有两块地决定居住核心所在,也是硕果仅存的最靓黄金地块,一块是市电视台以东北、锦绣莱茵以西地块的开发用途,这块地若开发成临湖高端多层住宅、或沿湖高端酒店娱乐业,则加大“东门系”的新东区核心化权重,将带动周边的次新楼盘加分,例如锦绣莱茵、新港湾、新元花园、中源名都、恒裕城、嘉湖新都市各期;另一块地是盛景豪庭以东北、太湖新城以南的凤岗,若按原规划打造成星湖湿地公园的延伸凤岗湿地生态公园,则周边的盛景豪庭、太湖新城、嘉湖君悦、豪布斯卡、幸福湖畔瞬间加分,加大“肇中+一院系”的新东区核心化权重,若开发成高端住宅,则带动周边楼盘轻微加分,若建粤运新汽车站,则不加或减分。


十三、此外,新东区目前最缺的配套设施,是老龄化趋势社会下本地居民养老护理场所,规划严重缺失,密集居住区养老护理站的配比应该接近幼儿园的配套才合理,若新建楼盘强制配套养老场所,或在新东大量待迁厂房地中开发养老护理场所,则增加新东区的居住含金量,这种存量用地潜力,“肇中+一院系”明显大于“东门系”,也是未来谁是核心的话语权之一。

十四、户型:

户型的重要性不亚于地段,新东超阔楼距、点式错位排布的小区很少,按照楼房采光公式结合目前新东普遍吝啬的楼高楼距比,受前后遮挡的同层数楼栋起码要选中间层数以上的,才能获得相对宜居的采光和阳光,即30层的要选15层以上。

按照重要性,户型优选加分有:无通风采光遮挡的纯南北通(客厅饭厅双阳台南北直通,所谓千金难得南北通)、两梯两户/两梯三户/小部分支撑南北通的两梯四户、有4房的(二胎或三代同堂)、干湿动静分离、电梯直达地下停车场,仅这些改善型的加分项,新东可选的也很少,就臻汇园、幸福湖畔、泰湖新城、华英墅景湾、天骄御景、海逸半岛、星湖尚景园、星湖湾、中原名都等几个盘的楼x能找到,别墅、复式、错式的除外。

新东综合选楼小结:
1、最佳:“肇中+一院系”的楼x,可选楼盘,天骄御景的6层南北通平墅、臻汇园/幸福湖畔/泰湖新城的中心南北通4房楼x;
2、次佳:“东门系”的楼x,星湖湾、星湖尚景园、中原名都的南北通4房楼x;
3、佛系:星湖名郡多层低密度非铁路边大户型。
4、未来可能的新品,“肇中+一院系”凤岗地块的南北通4房楼x,“东门系”市电视台以东北、锦绣莱茵以西地块低密度多层望湖或南北通4房楼x。

以上这些房,实际存量很少,卖一套少一套,都是未来改善需求的终极对象,好房子,剩一套就够,说的就是这种集地段、配套、人文、户型优势于一身一步到位的改善房,稳定的、低调而高素质的高邻类聚在那里,未来硬保值(价值而非价格),或者说是只住不炒的非卖品。每个城市都会有至少一个这样的保值圈,无论未来经济如何萧索、房产税影响如何大、人口如何净流出,只要这个城市不像底特律一样人口消失,都丝毫不会影响这种主流改善型终极标的物含金量。只要有七星岩城市遗产一天在,端州区人口一天都不会消失。肇庆房产看新东、新东房产看“肇中+一院系”和“东门系”,不想折腾搬来搬去,换来换去,按图索骥,错不到哪里去!
2

推荐度

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卖一套少一套老友,手快有手慢舞
什么?卖一套少一套?迟下房产税出台,炒房客批量放房,大把房卖。只有卖极都卖唔晒才是吧!
月牙儿
别急着钻牛角尖抬杠。
楼主不说我都没发现,肇庆原来这么多楼盘,但就怕一句:空置率太高了。。。
再见亦是永恒
1# oppo 你漏左一中隔离那片地了
1# oppo 你漏左一中隔离那片地了
vaken 发表于 2019-3-10 11:35
是的,那片被沿线城中村屏封的地块,看不准,也有用作新产业用地规划的呼声,不敢妄议。
临主干道的会不会都很吵?比如信安路、端州一路、砚都大道、江滨路
临主干道的会不会都很吵?比如信安路、端州一路、砚都大道、江滨路
qjc305 发表于 2019-3-10 11:43
会,因此大楼盘不临大道的楼栋有优势。
西区呢?
东门系
第二点观点不妥啊,村中小孩又咋了,楼主祖祖辈辈都是高高在上的城市人?说不定你后几代败家回农村呢,居然将别人说成隐患,你屋企的小朋友就好卵巴闭?
西区呢?
运动至尚 发表于 2019-3-10 11:58
西区还需时间观察和整理。
几中肯
第二点观点不妥啊,村中小孩又咋了,楼主祖祖辈辈都是高高在上的城市人?说不定你后几代败家回农村呢,居然将别人说成隐患,你屋企的小朋友就好卵巴闭?
漫步鱼 发表于 2019-3-10 12:09
抱歉!已做删改。
新东综合选楼小结:
1、最佳:“肇中+一院系”的楼x,可选楼盘,天骄御景的6层南北通平墅、臻汇园/幸福湖畔/泰湖新城的中心南北通4房楼x;
oppo 发表于 2019-3-10 10:51
老夫个人意见:要选楼,“肇中”可不予考虑,在北京,你会选择在清华北大附近买楼吗?选楼要选学校的,选小学都勉强可以。选楼不选“肇中”的理由是:一,肇中是高中,选拨肇庆全市的尖子生,不是你想进就进的,更加不是招收地段生的,如果自己的孩子不是读书的料,比几万块也难进去,端州初中能考进肇中的学生每年约900人。二,肇中高中部属于寄宿制学校,如果自己的孩子有幸考进肇中,一于入去读就是,高中生,寄宿学校,离家远点关系不大,关键是要成绩优异。
静坐常思己过,闲谈莫说人非。
能揽收了这么多楼盘名称和地理位置,你是谁?
打算买房的都会做功课。我觉得我选择的依据好简单。就是这个地段,政府投入的基建环境是否足够足够支持他未来10年的发展,如果有好的提前规划,那么一般路都修得比较好,有比较多的社会配套。学校、医院、市场。这些
一看就知道是泰湖业主。怎么都不说那条致命的臭水沟会减多少分
反正泰湖是最好的。笑,微笑,狂笑
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