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客观、理性——剖析房子

客观、理性——剖析房子

客观、理性——剖析房子

相信各位率友都知道,在这个率性网的贴子里,有一个长盛不衰的话题——“房子、房价、涨、跌”。不单单是在肇庆这个四线城市,在全国大部分范围和地区,人们都在围绕这个话题长盛不衰。为什么呢?为什么在朋友聚会、为什么在同事闲谈、为什么在亲戚来访、为什么在恋人恋爱、为什么各大的电视台新闻报告中、、、、等等无孔不入的情形下听到这个话题呢?
小编利用多年来一直密切关注房子相关资讯,总结出以下关于围绕房子所牵出的几个经验性的观点,有些观点应该是大众认同度比较高的,但有些观点却未必能人人接受。
其实小编很早就想在这里梳理出一些非理论性的结论给各位关注这个话题的率友们,不过一直没时间静心梳理,恰逢最近“偷得浮生半日闲”,希望能够为一些在烟雨迷雾中行走的人提供轻轻的一拨,稍稍能看清前面要走的路,提出的拙见仅供参考:


一、房子的居住属性。
很多人有租房子的经历。说一下租房子的优点:
压力小,三十平米的地方,租金不到1000元。
②租房子能更灵活就业地方,就是工作要换了,租的房子就灵活的换到临近工作的地方。
③租的房子不心痛房子的弄脏。
④如果是未婚青年,租房子更自由了,没有人管束。想想租房子的优点也就差不多了。
那租房子缺点有哪些呢:
①房子租金每隔一到两年,有时甚至半年就会上涨一次。包租婆可恶的嘴脸在春节后的第一次收租时又会说:“你看房价物价又涨了,这房子租金也要跟着涨的哦…”“你要是不租这房子,就在月底搬吧,外面很多人争着想租这的呢!”。
②搬家的痛苦。这种痛苦的味道,只有搬过几次房子的人才能体会。③租的房子连买个家电都不敢。因为你不知道什么时候又要搬,搬家时,家电不好搬的,尤其是空调(叫师傅搬,价格要几百元,不如就买新的),所以买个大的家电都要思前怕后的。
④包租婆定的水费、电费的收费标准。这水费电费就是送钱给包租婆的,自来水从水厂到她家就3元每方,而从她家到你租的房子却收到5元每方,电费也是如此。可恨吧,这就是明摆着抢钱,不,比抢钱更容易。
⑤治安不好,还脏乱差。租房子的地方一般闲杂人比较多,治安和卫生环境堪忧,如果率友有被盗的经历,那就肯定知道什么叫“如果报警有用的话,世上还需要小偷吗”。你被偷了三五七千的物品,警察鸟都不鸟你。包租婆还会来一幅假惺惺的脸孔“关怀”地说“不用怕,我把门锁给换了”,就这样“事如春梦了无痕”。
⑥归属感,就是指家的感觉。当你住在一个不属于自己的房子里,时间久了,你常常会出现疑虑,自己是不是仿佛连个落脚的地方都没有?如果你有老婆有小孩,这种感觉会更加的强烈。
我可能还未一一列举完的,总的来说,已经一目了然,拥有了房子总比租房子好,而且不止好一丁点,简直是天壤之别,所以房子用于居住的属性决定它存在的意义实在非同小可。


二、学位房。
这个看似不重要的因素,还真的就是助推房价的助推器之一。我不说广州那些几十的老区老房子,因为所属好的学校地段,房价就是10万。单单看看我们一个小小端州区,有些楼盘不是打着某名校的广告卖到上万吗?
更可悲更无情的事实告诉我们,没有房子,就没有户口,没有户口,小孩可能连上学的机会都没有,你不会选择宁愿去私立的学校吧?我以一个肇庆端州区私立学校平均收费水平的标准金额6000元每学期计算,如果你有一个小孩,在九年的义务教育阶段(很快就改为十二年了),在不涨价的情况下九年下来会花掉大约11万的学费(但肇庆人嘛,标配是两个小孩的,那么就会花掉22万)。记住,这是不涨价的情况下,率友认为呢?“不涨价是不可能的”,据我所知,私立学校每年都会涨价的。
也就是说,没有房子,光小孩教育问题,就会令到你比有房子的人多花掉20多万。(当然,如果你忍心让你的小孩做留守儿童的话,在这里不作讨论)。所以,房子除了可以住,还能保证你的小孩可以在附近的学校上学,这个功能就值20多万。


三、丈母娘理论。
大约十年前,我第一次在经济类文章中看到关于对“房子与丈母娘”的关系进行的理论分析,我对此理论是不屑一顾的态度,并且在长达多年后,我对此理论都还没有深入剖析过的。但是经过多年的电影的桥段、身边真人真事、网络的例子等等方面的耳熏目染,到今天我不得不承认,“丈母娘”的威力之强大足以震慑着每一个敢不买房的准女婿们——“是的,你们这些敢不买房的想对我女儿耍流氓的,门都没有”。
   各位率友,如果您是女儿她爹她妈,我相信,你懂的…。以我们率性的征婚贴子为例,也许不求你有英俊的外表,也许不在乎你的身高,也许不关心你的学历,,,,但她们唯一的共性,是要求你要有房子,而且是在市区里或县城要有房,乡下的房子不算。
   对于女人来说,房子是她在与你生活一起后如果遇到不顺心的时候的避风港;房子是她将身体交与你换来的一个资产的保证;房子是她付出人生唯一的短暂的花季青春,男人作为印证你对她的爱的表达方式。房子,只是作为先天体格弱者的女人心底除了爱之外,最渴望的一种实实在在,能触摸得到的、能眼睛看得到的给她安全感的实物。
所以,作为男人,是有责任有义务给你的女人一个房子也是一个温暖的家。


四、房子的投资属性。
请问各位需要房子吗?答案,我相信绝大部分是“需要的”,无论是自己有房的或无房的人。无房的人需要就不解释了,但为什么有房的人还需要呢?有房的人,手上有一点钱,手头也有一定宽裕的,这些人,他们不会甘心将钱放在银行任其贬值,一定会想让这些钱保值甚至增值。请问各位让钱保值增值容易吗?1998年房改政策后,一直到2018年,20年了,房子从来没有真正意义上的下跌过。
不知各位记不记得,在2008年由美国引发的全球金融风暴中,当时大部分人预计房价以及整个经济环境都会受到很大的影响,结果,中国房价当时在出现了短暂的下跌,但下跌维持的时间不到半年,然后在2009年迎来了报复性的上涨,直到2012年,房价上涨的步伐才放缓了下来。三年后的2015年,房价又迎来的小幅的回调,可回调时间在不够一年后的在2016年,房价又开始迈开高歌猛进的脚步。到今年的2018年下半年,房价又好像进入了它象征性的放缓脚步。我以一幅曲线图让各位看清楚肇庆端州的房价走势:




以上数据为本人的印象中的数据,不一定十分准确,但走势基本就是这样的。
事实告诉我们,房价在近20年里,少则上升几倍,多侧十倍以上(各国各地有差异),说明房子真的有保值甚至升值的用途。而且…除了房子外,普通人没有更好的投资方式了,黄金不可以,股票不可以,做实业要专业性的知识,那些什么石油指数,白银指数更加不靠谱。
看看身边那些活得自由自在的前辈,他们手中都是有几套房子,住的一套,出租的,收的租又用来供新房子,新房子装修好又用来出租……所以,实实在在活鲜鲜的真人真事说明只有房子才是适合普罗大众最容易掌握最实在最保值的投资方式。


五、中国货币的特性。
其实要说清这一点,还真的不知道怎样凑词才好。因为这是一个很宏大开阔的命题,所涉及的内容范围很广,我只能在狭义的方式简单地说一下。
中国的货币,就是指人民币,它是每年都会新增的,而且新增的货币量往往一年比一年多。打比方说,假如在2010年全中国一共有100万亿,在2011年新增货币量是10%的话,就说明国家印了10万亿出来,那么2011年全中国一共有110万亿。假如在2012年新增货币量也是10%的话,那么2012年全中国一共有就是121万亿,如此类推。实际的货币量年平均增幅是高于10%的。
在这里会生产三个问题:
1)为什么要新增货币?我举个狭义的例子:
这个例子中有三方人——政府,商人,普通百姓。
一个小国有一百个普通百姓,政府印了100元钱,用100元钱请100个普通百姓建铁路,普通百姓每人得到了1元钱工资,百姓用得到的1元钱去商人那里买了一包米。政府要建大桥,又印了100元钱,政府用100元钱请100个普通百姓建大桥,普通百姓每人得到了1元钱工资,百姓用得到的1元钱去商人那里买了一件衣服。政府要建飞机场了,政府还是印了100元钱,用100元钱请100个普通百姓飞机场,普通百姓每人得到了1元钱工资,百姓用得到的1元钱去商人那里买了一辆汽车。
这个例子说了一个很简单的逻辑,请大家用广义的思维去拓展它的深层次意思,在这里本人不作累赘。
那货币量的增加和房价有什么关系呢?很多人会说,“钱印多了,房价就跟着涨了”,其实,这个理解是片面的。货币量增加的目的不是让房价涨起来,而是市场需要新增的货币流通,使到市场更加活跃,而房地产的作用是让货币经过在市场多翻游历之后,最终对新增货币产生的热钱进行收集的“池子”。(2010年央行行长周小川提出池子论)。
货币是猛虎,不栓住,就会乱窜,甚至祸国伤民,所以国家采用“池子”这个两害相权取其轻点的方法,暂时把这头“猛虎”控制着。国家多年来一直强调的调控,人们都错看是调控房价,其根本的调控是指控制货币的流向。所以每次看到房价过热,国家就会出台比如加息、降准等等收紧或放松货币的政策,你看这些政策都是围绕控制货币的流向,而不是针对出头鸟“房价”直接开枪。如果政府真心想让房价降下来,它至少有100种方法可以使用,我举个立杆见影的方法——“闲置税”(每年对没有人住的房子征税是房价的5%税赋),只要此法一出,房叔房婶的心就得拔凉拔凉的了。


得出的推断性结论:
以上的几个观点无一不是描述房子的重要性,“空军们”看到了,肯定会抛出很多论点一一反驳。其实,“空军们”的反驳论点无非就几种:①房价高,祸害大,实业的钱都跑去房地产了,人们没有钱消费了;②房价盛极必衰,久涨必跌,没有什么商品是只涨不跌的;③房价高,耗掉了年轻人的青春、志向。④房价不断上涨,导致很多人无心实业,一心想着炒房兴业;⑤房价高,穷人住不起,对穷人不公平;⑥房价高,导致贫富越加悬殊,社会分化严重,社会问题日渐增多。
针对“空军们”提出等等的论点,小编不一一回应。主观的看这些空军观点,其实这些观点都是正确的,也是存在的事实。但正确的观点出现在不正确的时期,就是不能成立的。小编只用一个观点来作为回应——两害相权取其轻。
我再展开来说一下前面也提出过的“两害相权取其轻”。就是一件会产生不良结果的事情已经发生了或不可避免的一定会发生时,我们对其发生的结果进行再多的谴责和漫骂已经没有任何意义了,我们应该将注意力转到怎么样才能让这个不良结果发生的破坏程度和影响范围更小一点?
也就是说,如果国家印钱的发展模式是不可避免的选择时,那就只能在印钱后会发生的不良结果进行想方设法的将其危害程度减到最低。而在目前来说,因为房地产业其独有的属性,所以只有房地产才符合“池子”的条件,起到对增发货币而产生的热钱进行收集,并且房地产业上下游关联行业十分广阔,也会起到疏导货币的正面性用途。而在这过程中,房地产业出现一些病状也是无法避免的。我们应该客观的去看待房地产业在国家改革开放发展史上所肩负着的特殊历史使命。
住房商品化已经20年了,哪一时期没有人在骂房价?但回头看过去,这20年就是中国5000年历史发展中最高速的一段时期。盲目的指责与埋怨改变不了历史的车轮前行的方向。
小编看到率性很大一部分对于房价的言论都是很单纯的,部分率友以为房价的涨跌都是市场行为,以为可以将房价与一般商品划入同一围畴进行评论,那是大错的。首先,房子与一般商品的最大区别在于,房子可以是让国家的货币政策实施产生决定性的因素,其它任何商品没有这种能力(至少目前没有),也没有这种属性;其次,房子这家伙,无论是国家、还是家庭、个人都赋予其太多的职责,而房子这家伙,也实在是承载着许许多多别的商品根本无法比拟的责任。它有好处也有坏处,我前面也说过了,如果我们的目光只单单看到它的坏处,而忽略其给国家给人民在这几十年带来的收获,对它也是不公平的评价。
基于以上浅层解剖房价的来因去果(深层解剖需要时间,过程漫长,故未予施行),对于房价的走势推断,我们基本上就可以大概的理出了一定的思考方向,并对它所有走势形态的可能性作了以下分析:
(1)第一种可能性房价大跌,是根本不可能发生的,连商量的余地都没有(极个别的城市由于炒作涨得快,然后可能会出现大跌,这里不作讨论)。
因为国家的货币控制需要房价控制着。在没有出现别的商品或产业可以代替房子房地产前,房价大跌是不会发生的。想想房价大跌会产生什么吧:
①房价大跌,猛虎纷纷从池子跑出来,到处乱窜。如果它窜到民生的领域——粮食。那是不得了的事,粮食贵了,百姓买不起吃的,想想历朝历代出现这情况的下场,不多说了。
②房价大跌,热钱也不再进入房地产了,也会到处乱窜,结果与第①点相似。
③房价大跌,断供潮是必然来临的。全国性的断供潮,是金融体系不可承受之重的。
④房价大跌,居住性的房产有一定影响,但投资性的房产必定影响巨大而出现抛售潮,市场突然出现巨量房子,市场也无法消化。从而引发新建房子量会出现断崖式下跌,连锁反应是关联的上下游百多个行业受重大影响,无法估量。
…………
国家在十八大后提出的中国制造2025,正式宣布中国由制造大国向制造强国迈出步伐,当我们国家哪天拥有一批像苹果、微软、索尼一样可以让民族自豪的企业时,国家有了一批可以逐步代替房地产的行业时,成功转型制造强国的战略时,房价才有希望真正的向下走了。现在来看,像我们十年后的华为,二十年后的格力,还是很有希望的。耐心点吧,房子最终的存在形式一定是只剩下居住功能的存在价值。


(2)第二种可能性房价大涨,在对于目前房价属于历史高位来说,它再短期内再出现大涨的机率是非常渺小的。平民百姓对于房价的承受能力基本已到达了峰值。
拿肇庆本地房价来作个例子:以一般夫妻月收入8000元来算,存个四五年钱,再啃点老,首付的三十万还是有希望的。房价在1万左右,月供3000元,勒紧着裤头带还是过得去的。目前肇庆只是一个四线城市,人口也是流出的,也没有什么支撑的产业,如果想肇庆房价能继续往上,那肇庆就得成为一个人口流入的城市或重大利好才可以了。毕竟大湾区概念、省运会、大拆补偿这些重大利好在2016年和2017年都已经消化的差不多了。
从国际因素、国内经济环境,从GDP明显回调、M2增幅也一直下滑等等多方面也能看地点端倪,全国性的大涨已经不可能了。从区域性角度看肇庆的房价,需要看大湾区的概念性转为实际性的落实情况、成果来支撑其后期是否能成为延续的区域性利好动力。但不知是肇庆的风水问题还是别的什么原因?从肇庆的发展历来看,概念性画的饼,肇庆人从来没有尝过味道。
第一个饼“全国旅游城市”,将拥有大好山水、文化底蕴深厚的幽久历史城市弄成了邯郸学步,学得不像了就干脆我行我素
第二个饼“引进高新技术企业”,引进是引进了,但就不高也不新,而是人家落后淘汰的低效率高污染的产业,以前是穷则穷惯唉,后来是穷还要吸脏空气。
现在只能寄望于粤港澳大湾区”,搭上广州的顺风豪华大巴车,遇上香港的土豪财主佬,一个带着,一个指点着路向(一带一路),希望能真的带动肇庆走向繁荣吧,能否吃饼还是只能看人家是否助攻过来的


(3)第三种可能性房价小跌2018年的全国性房价走势,其实已经是属于小跌的形式了。由于肇庆有一些利好的概念,所以小跌的形势稍稍往后推迟了一些时间。这次小跌也是继2008年和2014年后的第三次回调,回调的幅度与势头对比前两次已经没有那种仓促感,给人一种预料之外又理所当然的缓和感,说明国家经过多年的掌舵,已经对货币调控的法子驾轻就熟了。又说回来我们肇庆近段时间的房价回落,平均价格已经比高位时回调了10%多了,与全国性房价走势也基本上相似。所以,肇庆这次房价回调不单是区域性利好释放完毕的信号,也是整个大势所趋。但空军们也不必言之尚早地以为此次调整就是下跌。因为1年上涨4000元再调整1000元也不叫下跌的,顶多就是后劲乏力冲不上去而已。
今年的小跌形式会延续到什么时候?还是会一直延续下去呢?只要读懂印炒机什么时候会开动,这个自然就云开月明了。想想2009年,国家投下的4万亿吧,然后发生了什么事情?


4)第四种可能性房价小涨,回看近20年的房价走势,有人说,房价这20年间是大涨的。其实这个说法严格意义上来说,是不对的。小编认为,这20年来,房价压根就没有涨多少。为什么这样说呢?20年前一个餐馆服务员的工资是4、500元一个月,现在要2、3000元一个月。不是说明这个服务员的端碗技术提高了多少才令到期增值了几倍,而是国家印的钱多了,这个市场流通的钱多了,到了工作者口袋的钱相应也就多了。房子价格也是同样的道理。在整个进程中,房价相对于货币的发行量来说,只是稍稍的往前走了一步,其实并没有人们印象中对于房价涨得那种深恶痛绝,令人发紫的境地。
想想…80年代,90年代,我们的父辈,他们辛苦农作,一年下来,省衣节食只能存个2000元。但他们如果从乡下走到镇上,在镇上买个地盖个小房子也要30000万。同样的事,同样的压力,上一代并不比在我们现在这一代的压力小。为什么我们这一代那么多怨言?也可以说,我们成长的环境比父辈幸福了,很少遇到挫折,当遇到时不懂得处理就将自己的无能为力归罪到社会,只会怨天尤人。回想我国近代史,从鸦片战争到辛亥革命到第二次世界大战到解放战争到解放后新中国复产的整个近代史,我们的先辈有哪一代轻松过?他们付出的血与汗水相对于我们这一代人来说,我们是多么的幸福。

总结:经过以上的浅析,每个人对房价的去向心中都应该有一杆称了,至少应该有个大概的轮廓,有心的率友,可以在轮廓下再进行描绘,吃瓜的观众也不用太在意,当茶余饭后的甜品——“古今多少事,都付笑谈中”。
至于小编的个人观点,买房是大部分中国人的人生大事,半点马虎不得,比高考犹过之。多听多看,但该出手时不能含糊。否则错过了这个村就没有这店了——错过了2008年,要等到2015年;错过了2015年,又应该到哪一年呢?我只能说,不要花时间怨恨房价的上涨、社会的不公,我们活在这个5000年历史中最开放最繁荣最公正的时代中,赚钱的方式比旧时代多的去了,实在点吧,想办法如何赚钱才是真理,认清了房子的本质,不要再天天嚷嚷房价什么时跌了。房价跌不跌是国家计划经济的事,市场的事可以用市场规律来推断,但计划经济的事,重点是计划,中国有句名言“计划不如变化快”。
7

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反正,投资肇庆房地产就係神傻仔所为。未见过有一个挣的。肇庆房价基本上十年翻一翻。咗除又除得个吉。还不如买长期国债乾手净脚,唔使烦。
边有人黎肇庆炒楼呀~想多了,广佛香港有多少人会来肇庆买楼?
端州的楼基本就得肇庆人和云浮人在买,还有部分外出打工回乡置业的人。
羽毛球,电影爱好者
再过几年,中国总人口开始减少了。上一次总人口减少发生在清朝。想一下人口减少对各行各业的影响
在肇庆,拥有房产最多的那部分人都是大傻瓜,这个在率性已经是有定论的了。只有看空楼价你才有资格说客观和理性。
周期总是一波一波的,看你抓住了哪波,都炒完了肯定没价值啦。低位时你又敢出手咩?!
我已令你快乐,你也令我痴痴醉!!
在率性说别人买房的傻空应该都是大老板,有钱人。只有‘’穷人‘’才要买房子。
买不起房子的嘲笑买得起房子的
的确不公平,政府已经直接或者变相将房子和医疗、教育、养老捆绑在一起,对于非端州区户口的要在端州入读公办学校就要想办法买一套房,无论是一手还是二手!没有的话就只能上民办学校
输入中........
买不起房子的嘲笑买得起房子的
kobe2012 发表于 2019-1-18 14:36
科比拜恩,我的偶像哦。可以透露一下入手哪个楼盘吗??
没事,多买点,不买怎么腾飞肇庆,我投资我就不在肇庆了,你们随意
再见亦是永恒
没事,多买点,不买怎么腾飞肇庆,我投资我就不在肇庆了,你们随意
天狼星矢 发表于 2019-1-18 15:10
这边一日到黑说自己的后代不在肇庆发展,不在肇庆投资,那边赖在华英城吹水讲大话。
咦?那个“年底20000,明年30000,后年50000”的人呢?还带很多很多叹号的,不见出来洗地了?
最后一句“计划不如变化快”。
中介:2018年底升到2W!(计划)
中介:我失忆了……(变化)
房的属性是居住,如果空置炒作“保值”,则要算下利息成本经过一定时间后累积为多少。
如果按年息5%的复利计,
10年后,原来的100万将增长为162万,
即100×(1+5%)的10次方=162.89万元
20年后,原来的100万将增长为265万
即10×(1+5%)的20次方=265.33万
30年后,原来的100万将增长为432万元
即100×(1+5%)的30次方=432.19万元
40年后,原来的100万将增长为704万元
即100×(1+5%)的40次方=703.9988万元
50年后,原来的100万将增长为1146万元
即100×(1+5%)的50次方=1146.74万元
如果用来空置炒作,那么,看下30年后有没有钱赚?
如果炒房客当初以100万买入房屋,30年后被人以477万的总成本买了,扣除了利息等成本,炒房客无钱可赚
购房用来自住,享受了生活,当初购房所花的钱是值得的。没有必要去计算利息。   
     但如果空置用来炒作,需不需要考虑下利息成本(或机会成本)呢?
     例如:
     如果一套房成本100万元,加上3%的契税及1万来元的维修基金,刚买下来成本已升为104万。如果空置用于炒作,年息(或机会成本)按4.5%计,小区管理费按每年5000元即0.5%计,合计一年的利息等成本为5%。30年后,原来100万的房屋成本将增长到449万元,即104×(1+5%)的30次方=449.48万元
    如果再算上1.5%的中介费及5%的各种契税费合计6.5%即29万元,接盘人将要支出的总成本为449+28=477万元。
    30年房龄的房屋将很难办理按揭,那么,有没有人愿意一次性全款花477万元去向炒房客买一套房龄已达30年的、又老又旧的、距50年设计使用年限还剩下20年的二手房?
     就算有人愿意以477万的总成本买下来,477万与100万,表面上有377万元的差价,但扣除了利息等成本,炒房客无钱可赚。
“房是用来住的,不是用来炒的”这一伟大战略定位很正确!
房的属性是居住,如果空置炒作“保值”,则要算下利息成本经过一定时间后累积为多少。
如果按年息5%的复利计,
10年后,原来的100万将增长为162万,
即100×(1+5%)的10次方=162.89万元
20年后,原来的100万将增 ...
ynydwcna 发表于 2019-1-18 17:07
你难道不要考虑人民币贬值这块吗?而且怎么可能会空置30年?
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