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讲一万次!买楼,是为了保值!经济唔好之时,实发大水!

最关键嘅问题系会唔会比你卖,哈哈,自己睇咯
当然,如果你嘅保值概念系日日计住层楼又值几多几多啦,咁肯定心情好靓嗰,不过如果你等钱使想变现,咁,,,
首先,先唔假定上头有心唔比你卖(其实呢个一直都系,只不过松紧问题遮),你从打算卖楼都交易完成袋左落袋要几个月时间?而且而家二手楼抵押贷款d银行开始唔制啦,你想变番钱只能揾倒个可以一枪过杀起你层楼嘅下家,咁你觉得自己有冇运行呢,骑骑。。。
其次呢,d楼摆明就系当银纸粉碎机玩嘅,如果阿爷缺钱,最会做咩呢 —— 冻结二手楼咯,等d肛衰裸晒六个银包去比阿爷(地价),阿爷仲可以好大声话“房住不炒”所以上手要够廿年先比卖,哈哈,好贵保值啊
本帖最后由 ynydwcna 于 2019-1-9 02:05 编辑

104×(1+5%)的20次方=275.94万元。
    利息成本按每年5%的复利计,20年后成本上升到近276万元,炒房客以276万元卖出,扣除利息等成本,可以说是根本没钱赚。如果再算上1.5%的中介费及累计5%的各种交易契税,成本将达到293万元,在因房龄较老而不能按揭的情况下,有没有人愿意以293万的总成本去全款买一套房龄已达20年的旧二手房?   
     再过一年,接手人的成本将达300万(成本从20年前的100万升到300万),房屋越来越老,成本却越来越高,如此能不能世代传承?世代保值?
最关键嘅问题系会唔会比你卖,哈哈,自己睇咯
当然,如果你嘅保值概念系日日计住层楼又值几多几多啦,咁肯定心情好靓嗰,不过如果你等钱使想变现,咁,,,
首先,先唔假定上头有心唔比你卖(其实呢个一直都系,只 ...
SupermanTm 发表于 2019-1-9 01:24
20、30年的二手楼,都可以“先收钱”迟半年交楼,人家都肯,有几难卖啊。
本帖最后由 ynydwcna 于 2019-1-9 02:02 编辑

购房的人,是会买炒房客的二手旧房?还是会买发展商崭新的漂亮的新房?
当初以100万买入,7年后被人以154.5万总成本买走,炒房客有没有钱赚?
     举例:以100万购入一套房,加上3%的契税及1万来元的维修基金,房未入住成本已由100万元升到104万元。如果年利息按4.5%计(与长期国债年收 ...
ynydwcna 发表于 2019-1-9 01:06
你这种计算方法是不对的,真正炒房靠的是杠杆,用30w的首付撬动另外的70w的升值空间,放大了收益

同理,下跌的时候也是同样放大跌幅
买唔起,就始终买唔起
你们就没有考虑所谓的投资是你们买的房子放7年后等人来买。。。就必须到时楼价高于你现在的楼价,并且楼宇不会太旧,嗯,重点是要有人买。。。
再见亦是永恒
哈哈,笑而不语
爱吸烟的男人往往是因为寂寞才会依恋吸烟的感觉,所以吸烟的男人只是在孤寂中寻求一种恍然如梦的真实。                     天若有情
房价有跌吗? 没跌何来救市?
随着我国人口出现增长乏力,以及大城市的虹吸作用,许多三四线城市开始出现收缩现象,也就是说,许多三四线城市人口出现负增长,肇庆也属于人口净流出,但新房源源不断建,长远一点房子肯定不值钱。
买吾买房真系吾值得讲。各人有各人咯打算。
天上边鸠度有烧饼跌落来咯。
国家吹得更劲都要为发展放在第一位。城市建设改变旧貌也系放在第一位。
如果房地产发展商都去跳楼。感样城市还有得发展么?城市舞发展,国家有进步么?
种想退回大团结系最大的货币值系吾可能咯。迟下可能发展到5旧水一张或千元一张咯货币值。
银纸缩水、货币贬值。对穷人家损失不大,对中层以上之大款人家损失较大。
金、银、珠、宝有升也有贬。股票、外汇8个亏损2个赚。其他的生活用品只损不可赚。汽车损耗更大,除了保养、保险、燃油,折旧车车落地就吾见左百分之20。现在唯一系房屋还有点保值。早几年个灰色幽默讲个台湾佬买个房包二奶。几年后分手,卖掉房屋还赚了一笔不少咯钱钱。算下来几年白玩个二奶还有钱赚。不过讲到保值不保值前题要先有钱钱先好讲。舞钱保乜鸠值,能保住条命仔都算吧鸠闭咯。想等到福利禁好,送楼送老婆。慢慢等啦。共产主义最终会实现。
睇相佬只睇靓女手相、面相、八字、亦可摆闺房风水!
还有一个问题就是:7年后,有没有人愿意以总成本为155万元的价钱去买一套旧的二手楼?如果购房人既然有155万,购房人是会买炒房客旧的二手楼?还是会买发展商崭新的漂亮的一手楼?
ynydwcna 发表于 2019-1-9 01:19
关键是7年后155万还能买到怎样的房子,如果二手楼要卖到155万,新楼要卖到多少?房子贬不贬值是针对人民币而言的。
本帖最后由 ynydwcna 于 2019-1-9 17:51 编辑
你这种计算方法是不对的,真正炒房靠的是杠杆,用30w的首付撬动另外的70w的升值空间,放大了收益

同理,下跌的时候也是同样放大跌幅
抵制年票 发表于 2019-1-9 09:38
“抵制年票”网友:您好。
    我在之前的跟贴中说原来100万的成本,7年后增加到154.5万。而您说炒房靠的是杠杆,即自付30万,另外那70万是借贷来的。那么,借贷回来的资金是要支付利息的呀!如果不用付利息,当然放大了收益。如果要付利息,利息当然要打入成本。4.5%只是与银行的利息相当,如果是到财务公司借钱炒房,利息肯定高于银行,达到10%也有可能。如果融资借贷用杠杆炒房,成本远超我上面所说的154.5万了。   
     如果您说我算错了,请您也列出详细数据及计算过程出来,以理服人,谢谢。
本帖最后由 ynydwcna 于 2019-1-9 18:03 编辑

如果按与银行年利息相近的4.5%计(每年的小区管理费按5000元即0.5%计,银行利息及小区管理费成本合计年息5%),100万的房屋空置7年,总成本就达146.33万元,
      即104×(1+5%)的7次方=146.33万元。
     如果向财务公司借钱炒房,年利息成本有可能达到10%,原来100万的房屋空置7年后,成本将达到:104×(1+10%)的7次方=269.75万元。

     如再增加1.5%的中介费及5%各种交易契税,总成本将达到287万。炒房客表面上是赚了187万元的差价,但扣除利息,根本无钱可赚。
     7年后,有没有人愿意以287万元的总成本去向炒房客买一套旧的二手房?
如果用杠杆炒房,只有炒房客所赚的钱高于利息,才有可能放大收益。但要找到人接盘,才能把纸面利润兑现为真实利润。
     有钱该买的早就买了,没钱的想买也买不起,问题是炒房客该找谁接盘?
如果年利息成本达到了10%,原来100万的房屋空置7年后,成本将达到:104×(1+10%)的7次方=269.75万元。

     如再增加1.5%的中介费及5%各种交易契税,总成本将达到287万。炒房客表面上是赚了187万元的差价,但扣 ...
ynydwcna 发表于 2019-1-9 13:22
通胀可不是利息。10%?你做高利贷的?谁会给你这么高的利息?你一百万放7年,或者炒股,7年后可能只剩50万了。房子的话确实很大几率能够卖270万,只要你买得对。
我只讲一次,有钱就买,冇钱就上来鸭七屎,或者鸭屎七,又或者屎鸭七。
like12 发表于 2019-1-8 18:40
赞成
在这个阴跌的时间段,你仍鼓吹投资者去买楼,只能说你是一个不负责任只顾自己抽佣完全不合格不称职的地产经纪人!!
本帖最后由 ynydwcna 于 2019-1-9 17:48 编辑
通胀可不是利息。10%?你做高利贷的?谁会给你这么高的利息?你一百万放7年,或者炒股,7年后可能只剩50万了。房子的话确实很大几率能够卖270万,只要你买得对。
豁达乱拜 发表于 2019-1-9 13:44
“豁达乱拜”网友:您好。    我在第33楼已经说过了“4.5%只是与银行的利息相当,如果是到财务公司借钱炒房,利息肯定高于银行,达到10%也有可能。如果融资借贷用杠杆炒房,成本远超我上面所说的154.5万了。”所以,成本有两个:     

     一个是按与银行年利息相近的4.5%计(每年的小区管理费按5000元即0.5%计,银行利息及小区管理费成本合计年息5%),100万的房屋空置7年,总成本就达146.33万,
      即104×(1+5%)的7次方=146.33万元。
     另一个是假设按财务公司的10%的融资年利率计,100万的房屋空置7年,总成本就达269.75万,       
     即104×(1+10%)的7次方=269.75万元。
      不知您是没详细阅看?还是其它原因?
本帖最后由 HELLOTAN 于 2019-1-9 20:17 编辑
“豁达乱拜”网友:您好。    我在第33楼已经说过了“4.5%只是与银行的利息相当,如果是到财务公司借钱炒房,利息肯定高于银行,达到10%也有可能。如果融资借贷用杠杆炒房,成本远超我上面所说的154.5万了。”所以, ...
ynydwcna 发表于 2019-1-9 15:56
连你写的都不看仔细就反驳你,,这样搞很不好!你都说得很清楚,是如果怎样怎样!!!!
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